Investir en couple dans l’immobilier à l’étranger

Un couple souhaite acheter un appartement en Espagne pour diversifier leur patrimoine et profiter dans la région de Valence. ( crédit photo : Getty Images )

Sommaire:

• Investissement locatif: Un projet sous le soleil de la côte Valencienne
• Immobilier en Espagne: se renseigner sur les lieux, les prix, et la vie quotidienne
• Fiscalité immobilière: Anticiper les coûts d’entrée
• Copropriété, entretien, gestion, taxe foncière… Anticiper les frais après l’achat du bien immobilier
• Quid de la fiscalité quand on perçoit des recettes locatives en Espagne?
• La réglementation se durcit dans la région de Valence
• Le financement: un casse-tête inattendu
• Le choix de Paulette et Raymond

Investissement locatif: Un projet sous le soleil de la côte Valencienne

Paulette et Raymond ont respectivement 58 et 59 ans et vivent en région toulousaine depuis plus de 35 ans. Elle est sage-femme en libéral et lui est technicien dans l’aéronautique. Depuis plus de 20 ans, chaque été et chaque Noël, ils prennent la route direction la Costa Blanca, où ils louent la même maison située à la Vila Joiosa, une charmante ville côtière située à une quarantaine de minutes au sud de Valence. Ils y accueillent leurs enfants et petits-enfants, dans une ambiance familiale et conviviale, «à l’espagnole».

Paulette et Raymond voient la retraite approcher, et ils voudraient concrétiser l’un de leurs rêves: acheter un appartement ou une petite maison dans cette région qu’ils chérissent tant, pour pouvoir y aller quand bon leur semble, tout en la louant de temps en temps pour pouvoir couvrir les frais annuels courants. Depuis quelques mois, ils suivent les prix immobiliers du littoral valencien, mais plus ils scrutent les annonces, plus les questions affluent: où acheter précisément? Quelles zones présentent réellement un potentiel de valorisation à moyen terme? Quels rendements réels peuvent-ils espérer? Quelles sont les obligations administratives à respecter? Quels risques doivent-ils évaluer? Quels coûts peuvent-ils anticiper? Quelles démarches prévoir d’un point de vue administratif et fiscal? Comment financer ce projet de la façon la plus pertinente possible? Ils en ont bien conscience: investir hors de France ne s’improvise pas.

Immobilier en Espagne: se renseigner sur les lieux, les prix, et la vie quotidienne

En Espagne comme ailleurs, tout projet immobilier se prépare en étudiant plusieurs critères. La première chose à faire consiste à trouver le bon équilibre entre accessibilité financière, potentiel locatif, et qualité de vie pour eux et leurs enfants. Une chose est certaine pour Paulette et Raymond: ils préfèrent éviter des villes comme Alicante ou Benidorm. Dans ces deux villes, le potentiel locatif est fort grâce au tourisme, et les prix oscillent entre 2000 et 3500 euros. Mais ils préfèrent s’installer dans un petit village pittoresque proche de la côte, qui propose authenticité, charme et tranquillité, comme Vila Joiosa qu’ils connaissent et chérissent tant: Altea, Finestrat ou Jávea. Dans ces lieux recherchés, les prix pour un appartement avec vue mer ou un petit pied-à-terre rénové se situent entre 3200 et 3800 euros du m², et les biens de caractère se font rares, conférant une valeur patrimoniale durable.

En parcourant quelques annonces, Paulette et Raymond identifient les biens accessibles avec leur un budget de 300.000 euros. Les offres sont variées: entre appartement cosy ou petite maison typique à deux pas de la mer. Le choix est vaste pour ce couple envisageant de le mettre en location saisonnière pour couvrir une partie des frais.

Fiscalité immobilière: Anticiper les coûts d’entrée

Maintenant qu’ils ont vérifié la faisabilité globale de leur projet, il s’agit d’entrer dans le concret. Première surprise: le couple découvre que l’Espagne a un coût d’entrée bien plus élevé qu’en France. Là-bas, les frais d’achat s’élèvent entre 12 et 15% du prix du bien, contre 7 à 8% en France. Les futurs acquéreurs listent les frais à prendre en compte:

- La Taxe de transmission (ITP), pour un bien ancien: dans la région de Valence, le taux standard est 10% du prix de vente. Pour un bien de 300.000 euros, cela représente 30.000 euros.

- Les frais de notaire et d’enregistrement (Registro de la Propiedad): pour un appartement à 300.000 euros, ces frais combinés tournent souvent autour de 900 à 2250 euros pour le notaire, plus 600 à 1500 euros pour l’enregistrement selon la valeur et la complexité.

- Les honoraires d’avocat ou gestionnaire (gestoría), parfois conseillés pour sécuriser l’achat, notamment pour un non‑résident: un coût de l’ordre de 1500 à 3000 euros, ou un pourcentage modeste du prix.

- Les éventuels frais d’agence immobilière ou intermédiaire: selon le cas, l’agence peut demander une commission qui peut retomber sur l’acheteur. Pour un bien de 300.000 euros, cela peut représenter 3000 à 9000 euros, selon l’agence, la région et la négociation.

En pratique pour un bien de 300.000 euros, il faut donc compter, en plus du prix, environ 36.000 à 45.000 euros pour couvrir les taxes et frais associés.

Copropriété, entretien, gestion, taxe foncière… Anticiper les frais après l’achat du bien immobilier

Préparer un investissement immobilier implique de bien anticiper les frais qui vont suivre l’achat du bien. Parmi eux, les charges de copropriété varient fortement d’un bien à l’autre. Acheter un appartement implique de participer aux frais d’entretien et de réparation des parties communes de l’immeuble. Ces coûts sont très variables mais ils peuvent être anticipés en consultant les procès-verbaux des précédentes assemblées générales de copropriétaires. Ces PV d’AG mentionnent le montant total des charges et leur répartition entre les copropriétaires. Ils précisent également les travaux à venir et leur montant. D’autres dépenses sont à partager entre les copropriétaires: par exemple, quand l’immeuble propose des prestations de standing (piscine, jardin, ascenseur, concierge, syndic…).

De même, il est important de comptabiliser les frais d’un éventuel service de gestion locative. Enfin, des taxes locales s’appliquent aux propriétaires. Ainsi, être propriétaire en Espagne implique le paiement d’une taxe foncière, appelée IBI pour Impuesto sobre Bienes Inmuebles: elle est calculée sur la valeur cadastrale, pas sur la valeur de marché. Chaque municipalité fixe son propre taux dans les limites prévues par la loi: pour les propriétés urbaines (comme un appartement ou une maison), il varie généralement entre 0,4 % et 1,1% de la valeur cadastrale. Dans des villes de la région de Valence, les taux les plus courants se situent plutôt autour de 0,55 % à 0,75 %, selon la taille de la commune et sa politique fiscale locale. Cela se traduit par un budget annuel compris entre 1600 et 2200 euros par an pour un bien affichant une valeur cadastrale de 300.000 euros.

Paulette et Raymond souhaitent éviter de payer trop de frais annuels. Ils visent donc un bien immobilier facile à entretenir, avec peu de charges de copropriété. Ils ciblent un appartement dans un immeuble de petite taille, sans piscine ni jardin commun, mais avec un accès facile aux commerces et services. Ainsi, les charges de copropriété restent modiques (environ 60 à 120 euros par mois) et l’entretien est minimal. Ils prévoient en outre de prendre en main la gestion locative, à distance, via des plateformes de locations saisonnières. Quant à la taxe foncière (IBI), ils intègrent dans leur budget prévisionnel un montant moyen de 2000 euros par an, ce qui leur permet de rester sereins financièrement.

En tout, pour l’année entière, en incluant charges de copropriété, entretien, gestion et taxe foncière, ils estiment les frais récurrents entre 5000 et 500 euros, soit environ 330 à 420 euros par mois, ce qui leur permet de conserver un bon équilibre financier rester sereins financièrement.

Quid de la fiscalité quand on perçoit des recettes locatives en Espagne?

Investir à l’étranger implique de bien comprendre les règles fiscales locales et leur interaction avec la fiscalité française. La France et l’Espagne ont signé une convention fiscale bilatérale afin d’éviter la double imposition. En clair, les loyers perçus sur leur appartement espagnol seront imposés uniquement en Espagne, mais ils doivent quand même être déclarés en France. Autrement dit, ces recettes s’ajoutent au revenu global en France: ce qui peut faire mécaniquement augmenter le taux marginal d’imposition. Dans le cas de Raymond et Paulette, le fait de louer quelques semaines par an pour réduire leurs frais, et donc de déclarer 3 000 à 5 000 euros de revenus en plus par an, ne les fera pas passer dans une tranche d’imposition plus élevée.

En revanche, ils doivent prendre en compte l’impôt local sur les revenus immobiliers. L’«Impuesto sobre la Renta de No Residentes» est de 19% pour les résidents européens, peu importe le nombre de semaines louées.

La réglementation se durcit dans la région de Valence

Paulette et Raymond ont bien compris les coûts qui seront liés à la location de courte durée de leur bien immobilier en Espagne et les inscrivent dans leur prévisionnel. Mais une question réglementaire majeure se pose: pourront-ils seulement louer? Depuis 2025, une nouvelle législation a été mise en place: dans tout immeuble en copropriété, la mise en location touristique nécessite désormais un vote explicite de la communauté des propriétaires (3/5e des tantièmes, c’est-à-dire 60% des droits de vote en copropriété, et non pas simplement 3 copropriétaires sur 5). Autrement dit, ce n’est plus l’absence d’opposition, mais l’existence d’une «autorisation explicite» qui permet d’obtenir une licence pour pouvoir louer en courte durée.

Le couple comprend qu’il peut être difficile de réunir toutes les conditions pour pouvoir louer leur futur bien. Prévoyants, ils préfèrent budgéter leur projet sans recettes locatives.

Le financement: un casse-tête inattendu

Pour financer leur projet d’appartement ou de maison sur la côte valencienne, Paulette et Raymond imaginaient simplement solliciter leur banque française. Ces dernières refusent généralement de financer un bien situé à l’étranger, même européen! Les raisons sont multiples: risques de recouvrement compliqués, réglementation différente, et moindre connaissance du marché immobilier local. Pour contourner cet obstacle, trois stratégies principales se dégagent.

⇒ Contracter un prêt auprès d’une banque espagnole

C’est la solution la plus classique pour les non-résidents, mais elle implique des contraintes:

- Un apport important: les banques espagnoles demandent généralement 30 à 40% du prix du bien. Pour un bien de 300.000 euros , cela représente un apport de 90.000 à 120.000 euros.

- Un taux d’intérêt légèrement supérieur à ce qui se pratique en France: en 2025, les taux oscillent entre 3,3 et 4%, avec des variations selon le profil de l’emprunteur et la durée du crédit.

- Une souscription des assurances et garanties complexifiée par la barrière de la langue: les banques espagnoles exigent une assurance habitation et parfois une assurance décès/invalidité, ainsi que des garanties spécifiques (hypothèque ou nantissement). Les démarches se font en espagnol, et la documentation juridique est entièrement locale. Cela peut compliquer la compréhension et la signature pour des non-résidents.

⇒ Faire un prêt en France, adossé à la résidence principale

Certaines banques françaises acceptent de financer un achat immobilier à l’étranger via un crédit immobilier personnel garanti, supposant l’hypothèque sur la résidence principale. Les taux sont généralement plus élevés que pour un prêt standard en France, autour de 4 à 4,5% en 2025. Cette option séduit ceux qui veulent conserver la simplicité d’un prêt français, mais elle n’est pas neutre sur le plan patrimonial, le bien français étant engagé comme garantie.

Le choix de Paulette et Raymond

Pour leur projet, Paulette et Raymond comptent débloquer 120.000 euros d’apport personnel provenant de leur épargne et assurance-vie, et prendre un crédit de 180.000 euros en Espagne, ce qui représenterait une mensualité d’environ 1030 euros sur 20 ans à un taux moyen de 3,5%. Pour le reste des frais, notamment à l’entrée, ils comptent puiser environ 40.000 euros depuis leur assurance-vie, sur laquelle il restera in fine encore 80.000 euros pour pouvoir faire face en cas d’imprévus de la vie.

Ils prévoient de mobiliser 2500 euros pour sécuriser leur projet en engageant un avocat indépendant, qui les accompagnera sur toutes les étapes: achat, financement, fiscalité et aspects juridiques locaux. Cette enveloppe inclut aussi la vérification de la copropriété, la conformité des documents et l’accompagnement pour la déclaration fiscale espagnole et française.

Le couple organise un séjour de deux semaines à Valence au printemps, pour rencontrer des banques, visiter une dizaine de biens et avancer concrètement. Leur projet prend forme… méthodiquement. Au-delà de l’usage personnel et de la location, Paulette et Raymond pensent à la transmission à leurs enfants. Sur la côte valencienne, les tendances de prix restent très soutenues. Les prix des logements dans la province d’Alicante ont atteint des niveaux historiques et continuent de croître fortement: les prix ont progressé de 14,3% sur 12 mois à la fin de 2025, selon le Costa Blanca Daily, portée par une forte demande internationale et une offre limitée de logements disponibles. Un bien acheté aujourd’hui autour de 300 000 € dans une zone recherchée de la côte valencienne pourrait ainsi voir sa valeur évoluer significativement dans les prochaines années. En cas de décès, leurs enfants hériteront d’un bien tangible, soit à la revente pour un capital, soit à la location pour un revenu régulier. Grâce à la convention fiscale franco-espagnole, l’imposition sur la succession reste encadrée et connue à l’avance.